Assemblée générale des copropriétaires : Mandater un remplaçant

Immobilier | 12 avril 2019

Une fois par an, tous les copropriétaires d’une résidence sont tenus, de par la loi du juillet 1965, de se réunir en assemblée générale ordinaire pour voter le budget de fonctionnement, les travaux à entreprendre dans les parties communes, leurs modalités de paiement, élire le syndic, le conseil syndical, etc.

Pour ce faire, chaque copropriétaire, qu’il possède une cave ou un 200 m2, reçoit une convocation pour participer à cette assemblée, avec un ordre du jour, par courrier avec accusé de réception ou par voie électronique s’il a donné son accord écrit, 21 jours avant la date de la réunion.

Pour être adoptées ou rejetées lors de l’assemblée, toutes les résolutions à l’ordre du jour doivent être votées.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix, exprimé le plus souvent en millièmes (en dizaine de milliers pour les grandes copropriétés), correspondant à sa quote-part dans les parties communes (qui est déterminée en fonction de la surface du logement et de ses dépendances) et de sa situation. Ainsi, le propriétaire d’un 200 m2 aura plus de millièmes que celui qui détient un garage ou une cave. Lors d’un vote, ce sont souvent les petits porteurs qui font la différence quant à l’adoption d’une décision, car les résultats sont calculés sur la base des millièmes et non en fonction du nombre de personnes présentes à l’assemblée.

En attendant la publication du décret qui, dans le cadre de la loi ELAN (2018-2021), permettra aux copropriétaires de participer à l’assemblée via visioconférence, de voter par correspondance ou par voie électronique, actuellement, pour que son vote soit comptabilisé, un copropriétaire doit être présent ou donner sa délégation de vote.

Pour se faire représenter, il doit rédiger un mandat écrit en indiquant de préférence le nom de celui qui votera en son nom. A savoir, il n’est pas tenu de remplir le formulaire adressé par le syndic, il peut le rédiger sur papier libre. Les mails ne sont pas acceptés car ils ne sont pas validés par une signature manuscrite. Afin d’être enregistrés et comptabilisés, les mandats doivent être remis au président de séance avant l’émargement de la feuille de présence.

Un mandat peut être général et ne donner aucune consigne de vote. Dans ce cas, le mandataire est libre de voter en fonction de ses choix. En revanche, si le mandataire ne respecte pas les consigne de vote reçues, le copropriétaire est tout de même engagé par le vote et ne peut en aucun cas demander l’annulation de la décision.

Un copropriétaire absent, qui a omis de donner sa délégation de vote, peut demander la nullité d’une décision prise par l’assemblée auprès du tribunal, s’il estime qu’elle est entachée d’une irrégularité, ou encore s’il s’agit d’une décision de travaux d’amélioration qui apparaît comme somptuaire.

 

On peut donner mandat à :

  • La personne majeure de son choix. Elle n’a pas besoin d’être copropriétaire ou un membre de la famille.
  • Un voisin ou un membre du conseil syndical qui assistera à l’assemblée. Depuis la loi ELAN, (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des tantièmes dont il dispose ajoutés à ceux de ses mandants n’excède pas 10 % des voix.
  • Son locataire
  • Un avocat. Mais, attention, un avocat qui n’a pas de pouvoir et arrive accompagné de son client copropriétaire peut se voir refuser le droit d’assister à la réunion.

 

Si un bien à plusieurs propriétaires, un seul prend part au vote.

En cas de mariage sous le régime de la communauté ou d’achat dans le cadre d’un Pacs ou d’un concubinage, un seul des deux propriétaires vote, même si les deux assistent à l’assemblée.

Si l’un des époux possède le bien en propre (bien reçu en héritage, par exemple), lui seul peut voter.

Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation, c’est à l’époux propriétaire du lot de voter.

En cas d’indivision d’un bien, de SCI ou de démembrement de propriété, l’ensemble des propriétaires doivent désigner un mandataire pour assister et voter à l’assemblée.

 

Un syndic (professionnel ou bénévole), son conjoint ou l’un de ses employés ne peut en aucun cas porter un mandat de copropriétaire.

Si l’assemblée se déroule avant la signature du compromis ou après, tant que l’acte de vente définitif n’est pas signé, légalement, c’est le vendeur qui y assiste. Toutefois, il peut se faire remplacer par son acheteur et lui donner son pouvoir.

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