Passoires thermiques : le guide en 2023

Les passoires thermiques sont des appartements ou aux maisons qui présentent une surconsommation d’énergie et une forte déperdition de chaleur dues à une mauvaise isolation des parois (toiture, murs, fenêtres à simple vitrage…), ou à l’utilisation d’équipements énergétiquement énergivores (chaudière ancienne, poêle obsolète, grille-pain inefficace…). 

Ces habitations sont classées F ou G sur l’étiquette énergie, ce qui correspond aux notations les plus mauvaises de l’audit énergétique : une consommation comprise entre 331 et 420 kWh par m² et par an pour la catégorie F, et supérieure à 420 kWh pour la catégorie G.

Cette étiquette a été instaurée par le gouvernement et permet, selon le ministère de la Transition écologique, à chaque ménage français qui achète ou loue un bien immobilier de « mieux mesurer l’impact sur l’effet de serre de ses choix d’énergie et d’avoir une évaluation de sa facture énergétique ».

Les passoires thermiques engendrent un inconfort constant pour leurs occupants tout au long de l’année. 

Ces logements sont excessivement chauds en été et très froids en hiver. 

De plus, ils souffrent souvent d’humidité, ce qui représente un risque pour la santé.

En outre, cette mauvaise isolation conduit à une surconsommation énergétique. 

Pour maintenir une température adéquate dans une passoire thermique, une quantité considérable d’énergie est nécessaire pour compenser les pertes de chaleur, souvent en utilisant un ou plusieurs radiateurs d’appoint. 

Cela se traduit d’ailleurs par une augmentation significative des factures énergétiques, plaçant les occupants devant des dépenses considérables.

En conséquence, l’interdiction future de la location des passoires thermiques vise à : 

• améliorer la qualité de vie des occupants, 
• à réduire les dépenses énergétiques excessives, 
• à favoriser la valorisation des biens immobiliers performants sur le plan énergétique 
• et à lutter plus efficacement contre le changement climatique en réduisant les émissions polluantes.

Plusieurs scénarios sont possibles pour les logements concernés :

Si vous êtes déjà locataire de votre logement (contrat signé avant le 1er janvier 2023) : aucune modification ne sera immédiatement appliquée, mais la loi entrera en vigueur lors du renouvellement du bail. À cette échéance, le propriétaire devra entreprendre des travaux s’il souhaite continuer à louer son bien.

Si vous signez un nouveau contrat de location : la loi s’appliquera immédiatement. Soit le logement est déjà conforme et présente une performance énergétique supérieure à la classe G, soit le propriétaire devra s’engager à effectuer des travaux pour mettre le logement en conformité.

Exceptions : 

• La loi ne s’applique pas si le logement est classé monument historique et que les travaux altèrent significativement son architecture ; 
• Si le coût des travaux dépasse 50 % de la valeur vénale du logement (c’est-à-dire sa valeur sur le marché immobilier) ; 
• Si les travaux présentent un risque avéré pour le bien.

Étant donné qu’un logement classé G, très énergivore, ne répond plus aux critères de décence, les locataires ont le droit d’engager des actions en justice contre un propriétaire qui ne respecterait pas cette loi. 

Le juge peut alors ordonner au propriétaire d’effectuer les travaux requis ; et/ou imposer une réduction du loyer ; et/ou accorder des dommages et intérêts. 

L’amélioration de la performance énergétique (DPE) nécessite la réalisation de travaux.

Diverses aides financières sont destinées à soutenir les propriétaires occupants ou bailleurs dans l’amélioration de la performance énergétique de leurs biens immobiliers, notamment par le biais de rénovations énergétiques telles que l’isolation des murs, le remplacement des vieux radiateurs par des systèmes de chauffage écologiques, l’installation de double vitrage, ou l’utilisation de ballons thermodynamiques pour l’eau chaude sanitaire.

Dans cette optique, le plan France Relance a alloué 6,2 milliards d’euros pour renforcer les différentes aides existantes, incitant ainsi les syndics à entreprendre des travaux.

Parmi les principales aides disponibles :

• MaPrimeRénov’ : elle se présente en deux versions, l’une individuelle pour la rénovation d’une maison ou d’un appartement en résidence principale, et l’autre collective pour une rénovation globale en copropriété (MaPrimeRénov’Copro). Son montant est soit forfaitaire pour des travaux isolés, soit calculé en pourcentage du coût total du chantier en cas de bouquet de travaux.

• Les primes Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : cumulables avec MaPrimeRénov’, elles peuvent financer une grande partie de la rénovation globale ou partielle d’un logement.

• Les dispositifs Coup de pouce : ils sont proposés soit pour des actions spécifiques comme le chauffage et l’isolation, soit pour une rénovation performante d’une maison ou d’une résidence collective. Ils sont ouverts à tous les ménages sans condition de ressources, et le montant varie en fonction de la nature des travaux. Les fonds peuvent être versés directement au bénéficiaire ou déduits de la facture en amont.

• MaPrimeRénov’ Sérénité de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) : destinée aux revenus modestes ou très modestes, cette aide offre jusqu’à 17 500 € pour financer une rénovation globale d’un logement individuel. Elle a remplacé le programme Habiter Mieux sérénité en 2022.

• L’éco-prêt à taux zéro : accessible sans condition de ressources, cet emprunt d’un montant compris entre 10 000 et 30 000 euros finance des travaux d’isolation ou de rénovation des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude. La durée maximale de remboursement est de 15 ans.

• La TVA réduite à 5,5 % : elle s’applique aux travaux de rénovation réalisés par les propriétaires, les locataires, les sociétés civiles immobilières et les syndicats de propriétaires.

Dans la plupart des cas, il est essentiel de faire appel à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour bénéficier de ces aides. Ce label garantit le respect de normes environnementales et énergétiques.

Avec la loi Climat et résilience, le gouvernement envisage de prendre des mesures plus strictes à l’égard des propriétaires, en réduisant même le seuil de décence énergétique pour les logements particulièrement énergivores.

Passoires thermiques : mesure applicable en 2023

Depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle mesure est entrée en vigueur : tout logement consommant plus de 450 kWh.m2.an d’énergie primaire est désormais considéré comme indécent et, par conséquent, inapproprié à la location.

Nouvelle interdiction à partir de 2025

Les propriétaires de logements classés G, c’est-à-dire les logements les plus énergivores, sont préoccupés par une nouvelle mesure à compter de 2025. À partir de cette date, les logements consommant plus de 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré habitable et par an seront interdits à la location, car ils seront considérés comme des logements indécents. Cette interdiction concerne tous les logements classés G, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons.

Interdiction en 2028

Deux ans après les logements classés G, ce seront les logements classés F qui seront soumis à l’interdiction de location.

En outre, les locataires auront désormais le droit de demander à leur propriétaire d’effectuer des travaux de rénovation et d’isolation thermique.

Interdiction en 2034

Enfin, à partir de 2034, les maisons et appartements classés dans la catégorie E seront également considérés comme des logements indécents et, par conséquent, ils seront interdits à la location à partir de cette date.