Marché immobilier 2023 : Alertes des notaires du Grand Paris

Les notaires du Grand Paris observent les prémices d’un retournement du marché immobilier en France.

Alors que les taux d’intérêt continuent de grimper, les prix des biens anciens reculent pour la première fois depuis 2015. 

Cette tendance à la baisse devrait se poursuivre en raison des difficultés persistantes d’accès au crédit.

Au premier trimestre 2023, les notaires ont enregistré une nette diminution des transactions, avec 1,07 million sur une année glissante, contre 1,12 million au quatrième trimestre 2022.

Les professionnels parlent d’un « véritable choc » et d’une « nouvelle ère », bien que ce chiffre reste supérieur à la moyenne historique.

Cette dégradation est due à la hausse des taux d’intérêt depuis le début de l’année 2022, combinée à des règles d’endettement de plus en plus strictes imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. 

De plus, un apport personnel conséquent est désormais indispensable.

Tous ces facteurs ont un impact sévère sur les porteurs de projets immobiliers qui dépendent du crédit immobilier.

Les primo-accédants sont particulièrement touchés, car ils ne peuvent pas s’endetter davantage et doivent souvent faire des compromis sur la surface des biens.

Cependant, il est désormais possible que même les ménages ayant des revenus confortables se voient refuser un prêt lorsque le plafond de taux d’effort de 35 % est dépassé.

Les difficultés d’accès au crédit, qui réduisent le volume des transactions, combinées à la pénurie de logements disponibles, commencent à entraîner une baisse des prix. Selon les notaires, les prix ont augmenté de 150 % au cours des 20 dernières années, mais cette période semble toucher à sa fin.

La situation ne semble pas s’améliorer avec la crise dans la construction neuve.

Au cours des trois premiers mois de 2023, les réservations auprès des promoteurs et les permis de construire ont respectivement chuté de 41 % et 11,5 % par rapport à la même période en 2022.

Cette tendance se répercute sur les prix des biens immobiliers. 

En Île-de-France, les prix ont reculé de 0,6 % sur un an, et même de 2 % au cœur de la capitale, à l’exception des arrondissements qui proposent des biens de luxe très prisés par une clientèle étrangère, comme Paris Centre, le VIe et le VIIe.

Pour le deuxième trimestre, les Notaires du Grand Paris prévoient des baisses plus significatives des prix. 

Les maisons devraient connaître une baisse d’environ 3 %, tandis que les appartements pourraient baisser jusqu’à 5 %.

Sur l’ensemble du territoire, bien que les maisons connaissent une augmentation plus rapide (+3,1 %) que les appartements (+2,2 %), l’écart se réduit. 

En effet, au premier trimestre 2023, les maisons ont subi une dévalorisation plus marquée (-0,3 %) que les appartements (-0,1 %).

Les professionnels notent que de nombreux ménages, ayant précipitamment acheté des maisons à la sortie du confinement, se rendent compte que ce type de bien ne leur convient finalement pas.

Les notaires soulignent également que l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques, introduite par la réglementation environnementale, accélère les ventes. 

À Paris et dans sa région, la proportion d’appartements classés G dans les contrats conclus est passée de 2,7 % en 2021 à 7,9 % en 2022. 

Pendant la même période, la proportion de maisons très énergivores est passée de 3,6 % à 8,5 %.

Une augmentation des offres pour des passoires thermiques dans les mois à venir est à anticiper selon les professionnels, car les propriétaires ne savent pas quoi en faire.

• Les notaires constatent une baisse des prix des biens anciens, une première depuis 2015. 
• Ce retournement du marché immobilier est attribué à la hausse des taux d’intérêt et aux difficultés d’accès à l’emprunt.  
• La diminution des transactions immobilières au premier trimestre 2023 reflète la détérioration de la capacité d’emprunt des Français.
• Les prix immobiliers commencent à reculer en Île-de-France et les notaires prévoient des baisses plus importantes pour le deuxième trimestre.