Le démembrement de propriété en immobilier ? Pour qui ? Quels avantages ?

Tout propriétaire dispose à la fois de la nue-propriété et de l’usufruit sur son bien immobilier. En clair, il peut, d’une part le vendre, le modifier voire le détruire, et, d’autre part l’occuper ou le louer en encaissant des loyers.

Le démembrement de propriété consiste à partager ces deux statuts entre plusieurs personnes.

Lors d’un démembrement de propriété, le bien est réparti en deux parties distinctes.

> Les murs sont donnés ou vendus en nue-propriété à une ou plusieurs personnes, qui deviennent propriétaires du bien mais ne peuvent pas en disposer à leur guise.

> La jouissance du bien appartient à celui (le propriétaire initial ou le conjoint survivant en cas de décès) qui en conserve l’usufruit. Il peut l’utiliser pour lui-même ou le louer et en percevoir les revenus.

Un démembrement peut résulter d’une mutation à titre gratuit, lors d’une donation ou d’une succession, ou d’une mutation à titre onéreux, lors d’une vente.

Fiscalement, c’est un outil efficace car les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, selon un barème dégressif qui dépend de l’âge du propriétaire au moment de l’opération de démembrement. Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine et entière propriété sans payer de droit de succession ou de donation.

Un usufruit peut soit être viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de l’usufruitier, soit temporaire et dans ce cas, au terme du délai, il y a extinction de l’usufruit.

Sauf accords contraires, l’usufruitier règle les factures liées à l’entretien courant du bien, les charges de copropriété et la taxe d’habitation et le nu-propriétaire, les gros travaux (ravalement, toiture, digues, etc.) et la taxe foncière. Dans tous les cas, elles sont déduites du revenu foncier de celui qui les a effectivement payées.

Les conseils du notaire

Mieux vaut éviter de transmettre une résidence principale, car, une fois le démembrement de propriété effectué, on ne peut plus le récupérer.

Pour vendre un bien démembré, il faut l’accord conjoint de l’usufruitier et du ou des nue-propriétaires