Vices cachés : quelles solutions ?

Acquéreur | 14 février 2020

Vous avez enfin emménagé dans la maison de vos rêves après des mois de recherches et de négociations, et vous êtes prêt à en profiter… Mais soudain, catastrophe : vous découvrez un gros défaut dont vous n’aviez pas connaissance au moment de signer. Il s’agit d’un vice caché, et heureusement, vous avez des recours.

Qu’est-ce qu’un vice caché ? 

D’après l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une définition qui s’applique à l’achat de maison : tout défaut antérieur à la signature de l’acte de vente, dont l’acheteur n’avait pas connaissance, et rendant le logement impropre à l’habitation peut être considéré comme un vice caché. Il peut s’agir d’un défaut d’homogénéité du carrelage, une dalle de béton fissurée, d’une absence d’eau courante, d’un caractère inondable, etc.

Combien de temps pour réagir à un vice caché ? 

Vous disposez de deux ans à partir du moment où vous découvrez le vice caché, et non, il est important de le souligner, à partir de la date d’achat. C’est généralement l’intervention de l’expert que vous aurez fait venir pour constater les dégâts qui servira de date de référence. La garantie vices cachés est valable pendant trente ans.

Vice caché : que faire ? 

Vous devez informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. L’idéal est de réussir à trouver un accord à l’amiable, mais si vous n’y parvenez pas, vous pouvez opter pour une action en justice. C’est le Tribunal de grande instance qui intervient pour tout litige sur un bien dont la valeur dépasse les 10 000 euros.

Attention : Il se peut que vous ayez signé le compromis de vente avec une clause de non-garantie des vices cachés. Dans ce cas, vous avez accepté le bien en l’état et n’avez aucun recours, à moins de pouvoir prouver la mauvaise foi du vendeur (par exemple s’il avait connaissance du défaut et avait tenté de le dissimuler). Le conseil pour éviter cela : il est recommandé d’avoir recours à votre propre notaire au moment de l’achat, plutôt que de vous reposer uniquement sur celui du vendeur.

Que pouvez-vous obtenir ? 

Il existe deux issues possibles. Vous obtiendrez soit l’annulation de la vente, soit une remise sur le prix. Dans le premier cas, vous devrez rendre le bien au vendeur, qui vous remboursera la totalité du prix que vous avez payé, mais aussi les frais que vous avez dû engager suite à la découverte du vice caché ainsi que, éventuellement, des dommages et intérêts. Dans le second cas, des experts examineront le défaut pour estimer le prix des travaux et son impact sur la valeur du logement. Pour toute question ou renseignement, notaire et avocat peuvent vous répondre et vous accompagner dans les démarches. Trouvez votre notaire librement juste ici.

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