Achat sous la loi Pinel : des avantages alléchants et quelques risques à éviter

Acquéreur | 12 août 2019

Les avantages fiscaux sont réels mais attention aux inconvénients. Avant de s’engager, prendre conseil auprès de son notaire permettra d’éviter les erreurs et de vérifier que l’investissement est intéressant.

Le principe

En achetant, avant le 31 décembre 2021, un bien immobilier dans le cadre de la loi Pinel, l’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôts correspondant à 12, 18 ou 21% du prix d’achat du logement, étalée sur 6, 9 ou 12 ans en fonction de l’option fiscale retenue. En contrepartie, il doit respecter un certain nombre de contraintes.

Une liberté de choix limitée

On ne peut pas investir plus de 300 000 €/an, le logement acquis doit être agréé par le dispositif Pinel, répondre à certaines obligations de performances énergétiques, ne pas excéder 5500 €/m2 et être implanté dans des zones locatives tendues (région parisienne, côte d’Azur) (www.cohesion-territoires.gouv.fr).

Une location très encadrée par l’Etat

Par ailleurs, impossible de l’habiter soi-même ou d’y loger ses enfants, le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du bailleur et ses revenus ne doivent pas excéder les plafonds fixés par l’Etat. Le montant du loyer, lui aussi plafonné par la Loi, est souvent inférieur d’au moins 20% à celui du marché. La rentabilité locative n’est donc pas obligatoirement au rendez-vous et le bailleur peut être amené à supporter une partie du remboursement mensuel du crédit immobilier ou des charges locatives.

Des charges importantes

Même si certains peuvent être répercutés sur le locataire ou déduits des impôts fonciers, c’est au propriétaire qu’incombent de nombreux frais : recherche d’un locataire, gestion locative par une agence, assurance « propriétaire non occupant », impôts fonciers, charges de copropriété, éventuelles réparations et travaux de rénovation. Enfin, en cas d’inoccupation temporaire du logement, le bailleur doit continuer à rembourser son crédit et à régler les charges diverses liées au logement.

Une niche fiscale plafonnée

Le plafond des avantages fiscaux, tous domaines confondus, est fixé à 10 000 €. Si on bénéficie déjà de certains d’entre eux (garde d’enfants, emploi d’un salarié à domicile), ils se cumuleront sans aucune possibilité de dépasser le plafond ou de les reporter sur l’année suivante.

Une plus-value pas toujours au rendez-vous

Pour répondre à la demande, des résidences entières sont construites et destinées à l‘investissement locatif. De fait, 90% des logements sont achetés et mis en location simultanément. Surtout, à la fin du dispositif, ils se retrouvent, là encore, tous sur le marché au même moment. Conséquence les prix sont tirés à la baisse. Par ailleurs, mieux vaut attendre qu’il soit libre de tout locataire pour la mise sur le marché, sous peine d’être obligé de réduire encore le prix de vente.

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