Podcast Les Rendez-vous Du Notaire – Episode #24

Patrick Mc Namara

Commençons par définir ce qu’est un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est une somme versée par le candidat acquéreur lors de la signature du compromis de vente et qui va servir de garantie pour le vendeur au cas où la vente ne se réaliserait pas du fait de l’acquéreur. C’est une garantie pour le vendeur qu’il pourra être dédommagé et c’est un renforcement de l’engagement de l’acquéreur.

Les modalités du versement du dépôt de garantie : le montant, la conservation, la restitution sont librement fixées par les parties dans le compromis. Elles ne sont pas réglées par la loi sauf dans quelques cas exceptionnels, notamment dans la vente de neuf.

Le conseil à donner à Clément est de bien relire le compromis de vente et les conditions de dépôt et de restitution du dépôt de garantie.

Découvrez en plus sur le dépôt de garantie

Apparemment Clément a bien lu son compromis puisqu’il nous dit qu’il a déposé sa demande puis a envoyé la lettre de refus dans les temps. D’après lui il n’est donc pas fautif.

Patrick Mc Namara

Effectivement, Clément nous dit avoir bien déposé sa demande de prêt et avoir envoyé sa lettre de refus dans les temps.

Cependant, attention. Un compromis de vente est un ensemble de déclarations et d’obligations souscrites par les parties. Le vendeur a accepté de vendre à l’acquéreur, notamment au regard des conditions de son financement. C’est-à-dire : d’abord ses conditions de revenus et ensuite le montant et les conditions du prêt. Ce n’est pas la même chose de vendre à un acquéreur qui va faire un prêt de 400 000€ ou un acquéreur qui va faire un prêt de 200 000€.

A l’inverse, la condition suspensive de prêt qui est stipulée dans le compromis est un engagement. Si l’acquéreur a un refus de prêt parce qu’il a fait une demande de prêt différente de celle qu’il avait déclaré dans le compromis, par exemple si l’acquéreur a fait une demande de prêt de 400 000€ alors qu’il avait indiqué dans le compromis faire une demande de prêt de 200 000€, alors le vendeur pourra contester la bonne foi de l’acquéreur et invoquer même sa faute.

Il pourra s’opposer à la restitution du dépôt de garantie et au contraire exiger le versement de ce dépôt au titre de la clause pénale, autrement dit, recevoir des pénalités dans ce cas.

C’est une information très importante. Si je comprends bien, vous répondez donc oui à la question de Clément qui était « le notaire a-t-il le droit de conserver mon dépôt de garantie ? »

Patrick Mc Namara

Tout à fait le notaire, ou l’agent immobilier, a le devoir de le conserver du moment qu’il n’a pas reçu l’accord du vendeur. Il faut rappeler qu’un compromis de vente est amiable et celui qui conserve le dépôt de garantie a une mission de séquestre pendant la durée du compromis. Il ne peut se dessaisir du dépôt de garantie qu’avec l’accord des deux parties si les conditions du compromis sont réalisées.

Un conseil ou une anecdote sur ce sujet ?

Un conseil : soyez vigilant sur la rédaction des clauses du dépôt de garantie et de condition suspensive de prêt car il est fréquent que le compromis prévoit non pas un refus de prêt mais deux refus de prêt obligatoire de la part de deux banques différentes.

Ceci notamment pour éviter le risque de refus de prêt de complaisance.