Podcast Les Rendez-vous Du Notaire – Episode #13

Les Rendez-vous du Notaire | 2 février 2021

Bail individuel ou bail unique ?

Les Rendez-vous Du Notaire #13 - La colocation, comment ça marche ?

QuaiDesNotaires.com et MySweetImmo vous présentent l’épisode 13 de « Les Rendez-vous du Notaire ».

Question d’Elodie de Lyon : Je me suis retrouvée au chômage partiel. Pour réduire mon loyer et ne pas rester seule chez moi une amie me propose une colocation. Comment ça marche et est-ce que le bailleur peut refuser ?

  • Patrick Mc Namara

    La colocation est de plus en plus répandue et notamment parce qu’elle permet d’allier la convivialité entre les colocataires et un avantage financier. La loi ALUR de 2014 a défini la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

    Il est possible de signer soit un contrat de bail individuel avec chaque locataire soit un contrat de bail unique avec l’ensemble des locataires et c’est en général ce que préfère la majorité des bailleurs.

    Les spécificités du bail individuel :

    S’il s’agit d’un contrat de bail individuel avec chaque locataire, alors chaque bail est indépendant et seul le nom du locataire figure sur le contrat. Ce contrat précisera bien sûr la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive.

    Attention !

    La surface privative de chaque locataire doit être supérieure à 14m2 ou à un volume supérieur à 33m3. Il devra préciser également les parties communes à l’ensemble des colocataires : la cuisine, la salle de bain, le salon…et bien sûr la part du loyer et des charges du colocataire concerné.

    Dans ce type de bail il n’y a pas de solidarité possible entre les différents locataires.

    Les spécificités du bail unique :

    Si un contrat de bail unique est signé, chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Tous les noms et toutes les signatures sont présents dans le bail. Dans ce type de bail indivisible chaque locataire est tenu responsable du paiement de l’intégralité des sommes que ce soit le loyer, les charges ou les réparations locatives. Généralement une clause de solidarité est stipulée et prévue entre chaque locataire. Le contrat ne précise pas quelle chambre est attribuée à quel locataire. L’organisation interne est donc libre.

    C’est souvent ce type de bail unique que les bailleurs préfèrent. Si Elodie décide d’accepter la proposition de colocation elle va certainement, et de préférence, signer un bail unique. Ce bail de colocation est à la base un bail d’habitation traditionnel régi par la loi du 06 juillet 1989 mais avec des particularités :

    → D’abord concernant le plafonnement du loyer : la somme des loyers payée par chaque colocataire ne peut pas être supérieure au loyer plafonné qui serait perçu si le bien était loué à une seule personne. Bien entendu, le bailleur ne pourra pas se soustraire à ces règles d’encadrement et de contrôle des loyers ;

    → Ensuite, les parties peuvent convenir dans le bail de colocation que le bailleur souscrira une assurance pour le compte du locataire qui pourra être récupérée par douzième, chaque mois pour le paiement du loyer ;

    → Ils pourront aussi prévoir que les charges locatives soient payées sous forme de provision ou sous forme de forfait qui sera versé en même temps que le loyer et qui ne donnera lieu ni à complément ni à régularisation ultérieure.

  • Alexis Thiebaut (journaliste)

    Mais comment les bailleurs voient-ils ce type de baux, est-ce qu’ils l’apprécient ?

  • Patrick Mc Namara

    Oui ils l’apprécient mais à condition que le contrat et le paiement du loyer soit sécurisé bien sûr.

    Pour sécuriser le paiement du loyer le plus souvent une clause de sécurité est prévue. Il faut noter que dans ce type de baux il peut être demandé une caution par colocataire et dans ce cas la solidarité prévue dans le contrat unique engagera les cautions également.

    Si Elodie souhaite signer un tel bail, voici quelques précisions :

    → Le dépôt de garantie de tous les locataires n’est restitué que lorsque le dernier d’entre-eux quitte les lieux ;

    → En cas de solidarité, les notifications de congés ou de renouvellement du bail adressé à un seul colocataire valent pour l’ensemble des colocataires, sinon elles doivent être adressées à chaque colocataire en nom propre ;

    → En cas de nouvel arrivant il devra y avoir un accord entre les locataires et le propriétaire et le bail devra faire l’objet au moins d’un avenant.

  • Alexis Thiebaut (journaliste)

    Pour finir, un conseil Patrick ?

  • Patrick Mc Namara

    Pour un contrat de colocation il faut signer un pacte de colocation entre les locataires en complément du bail. Cela permet d’éviter les litiges. Vous pourrez prévoir les règles de gestion et de paiement de la taxe d’habitation par exemple mais aussi des différents contrats souscrits comme l’assurance, l’internet, le gaz, l’électricité…

    Vous pourrez aussi prévoir la répartition et les modalités de paiement des différentes dettes locatives voire même un règlement intérieur de colocation sur les horaires, le linge ou autre…

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