En droit français, la pleine propriété d’un bien immobilier est séparée en deux composantes :
- la nue-propriété : le propriétaire possède le bien mais sans jouir de ses bénéfices (il ne peut ni l’occuper ni le louer). Il reste cependant libre de vendre ou de transmettre sa nue-propriété.
- l’usufruit : l’usufruitier a le droit d’occuper ou tirer des revenus locatifs du bien, sans pour autant pouvoir le transmettre. Le décès de l’usufruitier met en général fin à l’usufruit.
Posséder un bien en nue-propriété permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût :
- Le coût d’achat est inférieur d’environ 40% à celui d’un achat en pleine propriété.
- Cet investissement n’a pas d’incidence sur l’impôt sur le revenu car les loyers sont encaissés par l’usufruitier.
- Le propriétaire de la nue-propriété d’un bien immobilier ne paie aucun impôt sur le bien immobilier. En effet, l’ensemble des impôts revient à l’usufruitier qui détient la jouissance du bien.
- Lorsque l’achat de la nue-propriété se fait à crédit, les intérêts d’emprunts sont déductibles des éventuels revenus fonciers perçus sur d’autres biens. Cela est applicable si l’usufruitier est un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
Mais attention !
Le nu propriétaire n’a pas droit de regard sur la conclusion d’un bail. L’usufruitier doit cependant solliciter son avis pour tout bail supérieur à 9 ans, ou pour conclure un bail commercial ou rural.
Concernant les assemblées de copropriété, seul l’usufruitier ou le nu propriétaire peut voter. Ils doivent donc se mettre d’accord pour savoir qui ira à l’assemblée. Sachant que les charges d’entretien sont à régler par l’usufruitier tandis que les grosses charges qui touchent à la structure de l’immeuble sont à la charge du nu propriétaire.
Donner la nue-propriété d’un bien permet également de transmettre son patrimoine en anticipation tout en gardant l’usufruit du bien. La valeur du bien est calculée sur la base de la nue-propriété et lorsque le donateur décède, son héritier reçoit alors la pleine propriété sans fiscalité car la donation a été effectuée de son vivant.
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