Le bail emphytéotique

Un bail particulier

Le bail emphytéotique est un bail immobilier de 18 ans au moins à 99 ans au plus. Il peut être renouvelé (il ne peut pas se prolonger par tacite reconduction).

Ce type de bail confère au locataire (appelé emphytéote) un droit réel analogue à celui d’un propriétaire, c’est-à-dire qu’il peut entre autre hypothéquer le bien, le louer ou le sous-louer.

Le contrat est obligatoirement établi par un notaire. L’acte est assujetti à la taxe de publicité foncière et aux droits d’enregistrement.

À l’origine, l’emphytéose a été conçue pour la mise en valeur et l’entretien de grands espaces ruraux.

Il permettait aux propriétaires de grands domaines d’assurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges.

L’emphytéose a vu son cadre d’application s’étendre aux immeubles à usage industriel ou commercial, aux immeubles agricoles ou d’habitation. Il est également utilisé par les collectivités locales pour la mise en valeur des terrains leur appartenant.

Les droits et obligations du locataire

Le locataire verse une redevance, appelée canon emphytéotique.

Le locataire doit assumer toutes les charges et les grosses réparations. Il paie la taxe foncière ainsi que toutes les autres contributions et charges grevant l’immeuble.

Il ne peut pas opérer des changements qui auraient pour effet de diminuer la valeur du bien.

À l’inverse, s’il réalise des constructions ou des améliorations, le bailleur en profite à la fin du bail sans avoir à verser d’indemnité au locataire.

Le locataire bénéficie pendant la durée du bail du droit d’accession.

Les droits du propriétaire

Après une sommation restée sans effet, le propriétaire peut demander la résolution du bail en justice en cas de non-paiement de la redevance pendant deux ans ou pour non- respect des obligations contractuelles ou encore si l’emphytéote a commis sur le bien des détériorations graves.